土地、建築和地產交易息息相關,產業測量師則在當中扮演不可或缺的角色。

中原測量師行成立於 1987 年,為中原集團全資附屬機構,擁有超過 30 年行業知識及經驗,為本地及海外客戶提供專業可靠的房地產服務,包括物業估價、舊樓收購合併、活化工廈、租務管理及企業投資服務等。

中原測量師行執行董事張競達(James)早在 1993 年便效力於中原物業顧問有限公司(現改名為中原測量師行有限公司),對公司發展熟悉不過:「公司成立之初便以物業估價為核心服務。當年估價部只有約 2-3 位員工,現在團隊則逾 50 人,多年來為無數客戶提供了客觀準確的估價意見。」

 

參考成交數據 演繹市場現況

 

物業一般可作住宅、商舖、寫字樓或工業用途,並已成為一種投資工具。產業測量師的工作是評估各類物業的價值。「一般大型住宅項目比較容易估價。交投量小的特殊物業,例如特性較特別的農地等,便較難為其估值。」James 分析。

「最重要一點便是測量師僅僅演繹市場,而非創造市場。估價時,我們會對比同類型物業的成交數據,因應物業特性作分析。沒有物業是一樣的,即使是同一座大廈的同一坐向單位,位於八樓還是九樓已有分別。」James 續說:「我們也會定期檢討物業市場走勢。以香港市道來說,一至兩星期成交價已經有很大分別。」

 

 

發展舊區需平衡成本及利益

 

香港地少人多,必須審慎規劃土地運用。中原測量師行團隊需要分析空地皮上適合興建什麼,而 James 指困難在不同類型的物業各有價值。「若有一塊市區地,應該開什麼(圖)則?單位多少房、多少呎都會影響賣價。不同區需要的物業類型亦不同,有時該位置可能需要興建多些車位,可說是牽一髮動全身。」

中原測量師行除了服務私人機構及普羅市民,亦受聘於多個政府部門,包括差餉及物業估價署、市建局等都需要大量估價服務。

「發展舊區並不簡單,要計算推倒重來的效益有多少。收購單位和建築都需要成本,最終結果是否合乎經濟效益?樓面面積多少?如何定新樓售價?」James 指向窗外一座舊樓,緩緩道:「例如這一棟重建價值便不大,即使有一定樓齡,亦未必能被收購。」

 

中原集團為背靠

 

中原測量師行是中原集團的全資附屬機構,與中原地產及集團旗下各附屬機構建立了緊密合作關係。依託中原集團在香港與中國內地開展的廣泛業務和領先的市場佔有率,中原測量師行可以更快取得市場上最新的成交數據,以及市場上未必搜集到的租務成交資料,使他們的物業估價分析更加透明而準確。

另外,中原測量師行為業主提供租務管理服務,協助業主管理出租物業。2016 年,中原測量師行推出優質租客認可計劃,主動為旗下管理物業的合資格租客頒發證書。James 表示計劃推出後,的確增加了租客準時交租的主動性,也令業主更容易甄選租客。

近年本港居民移民海外數字上升,連帶對移民估價服務亦有一定需求。James 形容情況近似 90 年代:「90 年代曾出現移民潮,當時的移民估價服務包括提供物業估價報告作申請移民之用,以及為已成功移民人士估值香港物業以繳交當地的增值稅。2019 下半年開始,物業估價報告數量比過往大幅增加數倍或以上,我們亦收到不少查詢。」

 

 

文:易琦 | 攝:Andy、Leo
製作:Insight Media