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Tuesday, March 5, 2024
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嶄新科技擷取空間數據 釐清複雜地界問題

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土地與房屋問題向來受香港社會關注。歷屆政府均希望增加土地供應,當中開發新界是頗具效益的做法,惟新界地界不清問題積存已久,土地界線問題及業權爭拗頻生,令土地未能地盡其利。若要釋放新界土地,善用土地資源,土地測量師角色攸關重要。土地測量師利用嶄新地理訊息系統,收集自然地理及建築物的形態數據,劃分地界,進而促進土地運用及發展。

建地測量規劃及地理訊息系統有限公司(下稱「建地」)成立於 2004 年,是一家專業的認可土地測量師行及地理訊息公司。傳統土地測量行常以測量師的名字命名,以突顯自身在建築界的專業背景。惟程肇堂博士創辦公司時,已預期行業發展將跟隨資訊科技的急速發展而不斷轉變,土地測量師將不只局限土地界線層面,業務本質更需建立及應用在強大的空間數據上。

他認為社會需要各類土地專業,一條龍服務需求越見殷切,因此認定了公司 3 大服務範疇——土地測量,規劃及地理訊息系統。「隨着社會出現新的訴求,專業化分野會變得模糊,同時使業務範圍涵蓋更廣。傳統地界測量固然是主要業務,約佔總體業務和收人的 70-80%,但建地亦涉獵地理資訊系統及規劃等不同範疇。」

地界模糊由來已久 僅土地測量師可分割土地

香港可供發展的土地多位於新界或新發展區,不過新界一些舊地界相當模糊,原因是百多年前英國管治香港時,未有進行全面的地界測量,加上測量儀器不似今天成熟,丈量約份圖中的地界紀錄甚為粗疏。時至今天,城市高度發展,寸金尺土,當初的粗劣紀錄便造成嚴重問題。

地籍測量(cadastral surveying)正正針對解決地界問題,尋回百多年前的地界所在。「以前任何人都可以分割土地,情況十分混亂。自從有了 1997 年的土地測量條例,就只有法律上認可的土地測量師可以分割土地,解決複雜的地界問題,沒有其他專業可以替代。」

香港其中一條法例是逆權侵佔,侵佔者佔用土地 12 年後,即可入稟法院,申請成為土地的合法擁有人。不少人聲稱持有新界某土地擁有權,村民需留下買路錢方可通行。當某人霸佔某個地方,或相反被人霸佔時,土地測量師便要為律師或法庭作專家證人,證明該地段範圍在哪、佔用者佔用了多久,以及期間是否有構建物在內,進一步釐清業權。

程博士對年前一宗土地糾紛的官司記憶猶新。案中涉及原告認為政府於换地過程出錯,導致其持有的土地權益受到影響。該案涉及非常專業的地界測量分析,與訟雙方不只涉及政府部門,還包括程博士在内多位認可土地測量師。最後程博士的專家證供被法庭讚揚及採納,為被告贏得官司。

借鑑澳洲工作經驗 「追求卓越」為經營方針 

成立公司前,程博士於一間產業測量行任職超過 7 年,專責新鐵路項目的土地行政工作,包括西鐵線、落馬洲支線、東鐵延線等。到 2004 年,多項新鐵路計劃被擱置,該公司的專項組亦随之解散。由於看好士地測量行業的前景,程博士把握機會,創立一所專業土地測量師行。程博士在過去 20 多年曾於香港和澳洲兩地工作,借鑑澳洲工作經驗,公司以「追求卓越、以客為本、規模小而彈性大、符合成本效益」為經營方針。

程博土經辦的土地個案多不勝數,印象較深的是 2010 年蓮塘/香園圍口岸的測量工程。他憶述這單工程施工範圍甚廣,但交貨期僅一個月。面對施工期短,人手及資金短缺等障礙,他迎難而上,在短時間内克服所有困難,由向銀行融資,以至安排所需人力及資源,最終在限期内完成項目,取得滿意成果。

科技結構性地改變行業性質 減輕人手負擔

資訊科技日新月異,現代的土地測量師行也由過往純粹測量地界及繪製圖則,到如今需要擷取海量空間數據來進行分析,掌握衞星定位,航拍測量以至三維空間掃瞄測量等最新科技。

據程博士指,過往傳統測量擷取數據時依賴人力,各種地理訊息系統則大大提高了土地測量師的工作效率。在全球人力資源如此緊張的情況下,地理訊息系統令土地測量業在傳輸和分析數據時有莫大裨益。「過往我們耗費很多時間,例如一個斜坡,可能需要 10 天去測量。到今天我們用航拍,只需半小時就可測出地貌。加上現今科技全部數字化,所有數據能夠保存得更長久,又可以進行多角度分析,而不單單從圖紙中看到 two-dimensional(二維)資訊。我會形容這些科技是結構上改變了土地測量的行業性質。」

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